Les différences entre bail commercial 3 6 9 et bail commercial à préemption

Le choix du type de bail commercial est une décision cruciale pour les entrepreneurs désireux de louer un local pour exercer leur activité. Deux types de baux commerciaux se distinguent principalement : le bail commercial 3 6 9 et le bail commercial à préemption. Quelles sont leurs différences, et comment choisir celui qui convient le mieux à votre situation ? Cet article vous apporte un éclairage complet sur ces deux options.

Le bail commercial 3 6 9 : un contrat classique aux avantages certains

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location typique pour les commerces, qui permet au locataire (appelé preneur) de louer un local pour une durée minimale de neuf ans. Ce type de bail offre plusieurs avantages, tant pour le propriétaire (bailleur) que pour le locataire :

Durée minimale : Le bail commercial 3 6 9 garantit au locataire une certaine stabilité dans la durée, puisqu’il s’engage à louer le local pendant au moins neuf ans. Cette durée minimale permet également au propriétaire d’amortir les coûts liés à l’entretien du local et à la recherche d’un nouveau locataire en cas de départ anticipé.

Résiliation anticipée : Le locataire peut toutefois mettre fin au bail avant son terme, sous certaines conditions. Il peut résilier le bail à l’issue de chaque période triennale (soit au bout de trois, six ou neuf ans), en respectant un préavis de six mois et en versant une indemnité d’éviction au propriétaire.

Révision du loyer : Le loyer d’un bail commercial 3 6 9 est révisable tous les trois ans, ce qui permet au propriétaire d’adapter le montant du loyer à l’évolution du marché. Toutefois, cette révision est encadrée par la loi et ne peut pas dépasser la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Le bail commercial à préemption : une alternative intéressante pour certains locataires

Le bail commercial à préemption est un contrat de location moins courant que le bail commercial 3 6 9, mais qui présente des avantages spécifiques pour certains locataires. Ce type de bail permet en effet au locataire de bénéficier d’une option d’achat sur le local loué, qu’il pourra exercer pendant la durée du contrat :

Option d’achat : Le locataire dispose d’un droit de préemption sur le local loué, ce qui signifie qu’il a la possibilité d’en faire l’acquisition avant tout autre acheteur potentiel. Ce droit est généralement valable pendant toute la durée du bail et peut être exercé à tout moment, sous réserve de respecter les conditions fixées par le contrat (notamment en ce qui concerne le prix d’achat).

Avantages fiscaux : Le bail commercial à préemption peut offrir des avantages fiscaux au locataire, notamment en matière de TVA. En effet, si le locataire choisit d’exercer son option d’achat, il pourra récupérer la TVA sur le prix d’achat du local, ce qui lui permettra de réduire son coût d’acquisition.

Possibilité de financement : Dans le cadre d’un bail commercial à préemption, le locataire peut bénéficier d’un financement de l’acquisition du local par le propriétaire. Celui-ci s’engage alors à financer tout ou partie du prix d’achat, en échange du versement par le locataire de loyers majorés pendant la durée du contrat.

Comment choisir entre un bail commercial 3 6 9 et un bail commercial à préemption ?

Pour choisir entre un bail commercial 3 6 9 et un bail commercial à préemption, il est important de prendre en compte plusieurs critères :

Votre projet professionnel : Si vous envisagez de développer votre activité sur le long terme et que vous souhaitez disposer d’une certaine stabilité dans la durée, le bail commercial 3 6 9 peut être une solution adaptée. En revanche, si vous souhaitez avoir la possibilité d’acquérir votre local en cours de bail pour en devenir propriétaire, le bail commercial à préemption peut être une option intéressante.

Votre situation financière : Le choix entre un bail commercial 3 6 9 et un bail commercial à préemption dépend également de votre capacité financière à assumer les coûts liés à la location ou à l’acquisition du local. Si vous disposez des fonds nécessaires pour acheter le local, le bail commercial à préemption peut être une solution avantageuse, notamment sur le plan fiscal. Dans le cas contraire, le bail commercial 3 6 9 peut vous offrir une certaine souplesse en termes de loyers et de charges.

Les conditions du marché : Enfin, il est essentiel de bien connaître les conditions du marché immobilier dans la zone où se situe le local que vous envisagez de louer ou d’acheter. Si les prix sont susceptibles d’évoluer favorablement dans les années à venir, un bail commercial à préemption peut vous permettre de réaliser une plus-value lors de la revente du local. Dans le cas contraire, un bail commercial 3 6 9 peut vous offrir davantage de sécurité et de flexibilité.

En résumé, choisir entre un bail commercial 3 6 9 et un bail commercial à préemption dépend principalement de vos objectifs professionnels, financiers et des conditions du marché immobilier local. Il est donc essentiel de mener une réflexion approfondie avant de prendre une décision et, si nécessaire, de solliciter l’aide d’un professionnel pour vous accompagner dans votre démarche.

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